Medio 2014 stonden ruim een miljoen huishoudens ‘onder water’: ze hadden een hypotheek die hoger was dan de geschatte waarde van de woning. In de Randstad, Overijssel, Gelderland, Flevoland en Noord Brabant is de problematiek het grootst. Het gaat daarbij vaak om jonge mensen in de leeftijd van 25 tot 45 jaar die de afgelopen tien jaar een woning hebben gekocht. Een substantieel deel van deze huishoudens zou de komende jaren graag een nieuwe stap in hun wooncarrière willen maken, maar zij kunnen de vereiste financiering niet realiseren. Op korte termijn zal het aantal verhuizingen 32.000 tot 38.000 lager uitvallen als gevolg van de restschuldproblemen. Dit concludeert het EIB in een zojuist verschenen onderzoek naar restschulden op de Nederlandse woningmarkt, dat is verricht in opdracht van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn).

Woonlastennorm grootste obstakel voor doorstroming huishoudens met restschuld

In de praktijk blijkt dat een verhuizing vaak niet tot stand komt, omdat de financieringsmogelijkheden ontbreken. Dit betreft vooral de in de tijd steeds strenger geworden woonlastennormen, de zogenaamde LTI-normen. Bijna de helft (44%) van de huishoudens met restschulden kunnen niet verhuizen vanwege deze woonlastennormen. Daarnaast wordt 15% van de betrokken huishoudens gerantsoeneerd doordat geldverstrekkers additionele eisen stellen aan de hoogte van de financiering ten opzichte van de woningwaarde (LTV). Verliesaversie van huiseigenaren zelf is de laatste schakel die zorgt voor een lagere verhuismobiliteit.

Negatieve gevolgen voor de mobiliteit en de bouwsector

Op korte termijn ligt het aantal verhuizingen naar schatting 32.000 tot 38.000 lager als gevolg van de restschulden. Dit belemmert de doorstroming op zowel de woningmarkt als de arbeidsmarkt. Zonder de lagere woonmobiliteit zou de bouwproductie in 2015 naar schatting € 525 miljoen hoger uitvallen. De werkgelegenheid in de bouw zou in dat geval 4.400 fulltime arbeidsplaatsen hoger zijn en bij de toeleverende industrie en aanpalende sectoren betreft het nog eens 2.200 fulltime arbeidsplaatsen.

Oplossingsrichtingen

Huishoudens met restschulden die willen doorstromen en de ‘hypotheek willen meenemen’ gaan geen grotere risico’s aan. Zij bestendigen alleen dezelfde financiële situatie bij een andere woning. Vanuit risico-optiek is er dan geen goed argument om deze huishoudens te beperken in hun vrijheid. De belangrijkste oplossingsrichting ligt in het verruimen van de LTI-normen. Het valt te overwegen om de normen voor jonge huishoudens met inkomensperspectief te versoepelen – door een leeftijdsgebonden toeslag op de leenruimte – of enige verruiming te bieden voor huishoudens met een restschuld. Deze oplossing kan alleen worden geboden door de nationale politiek die de regelgeving op dit punt bepaalt. Aanvullend kunnen private partijen een bijdrage leveren door geen restricties toe te passen op de LTV. Voor geldverstrekkers zijn hier geen extra risico’s aan verbonden, aangezien banken en verzekeraars deze schuldpositie nu ook al in de portefeuille hebben.

Decentrale overheden

Ook decentrale overheden hebben belangen bij een goed functionerende woningmarkt. Een mogelijkheid voor de decentrale overheden is om additionele financiering te bieden, bijvoorbeeld in de vorm van een restschuldfonds. Op deze wijze kan een impuls worden gegeven aan de (regionale) woningmarkt in algemene zin of kunnen middelen worden ingezet om specifieke doelgroepen te helpen.

Van het rapport “Restschulden in Nederland” is een PDF beschikbaar.

Inlichtingen bij Taco van Hoek
t 020 205 1610
tvhoek(Replace this parenthesis with the @ sign)eib.nl