De kantorenmarkt wordt gekenmerkt door een hoge leegstand. Begin 2011 staat zo’n 14% van de kantorenvoorraad leeg. De leegstand is voor een groot deel structureel. Het structurele overaanbod wordt geraamd op ongeveer 4 miljoen vierkante meter, bijna 10% van de voorraad. Deze verwachting is uitgesproken in het EIB rapport Kantorenleegstand - probleemanalyse en oplossingsrichtingen over de kantorenleegstand dat in juni 2010 is uitgebracht in opdracht van het ministerie van VROM, nu Infrastructuur en Milieu.

In een vervolgopdracht heeft het EIB onderzocht hoe deze leegstand heeft kunnen ontstaan en in welke mate de kantorenmarkt daar in de toekomst door zal veranderen. Dit onderzoek naar het functioneren van de kantorenmarkt is in december 2010 uitgewerkt in een tweede rapport Kantorenleegstand – analyse van de marktwerking en bevat onder meer een vergelijkende analyse van verschillende internationale kantorensteden. Het rapport bevat tevens beleidsaanbevelingen voor markt- en overheidspartijen. 
In 2011 heeft het EIB een kantorenmodel ontwikkeld. Het kantorenmodel heeft aan de ene kant het doel om een prognose te kunnen geven van toekomstige vraag en aanbod verhoudingen en de dynamiek die in de markt ontstaat. Dit gebeurt vanuit een goede marktanalyse en ramingen van de kantoorwerkgelegenheid. Het kantorenmodel is in de praktijk ontwikkeld en toegepast in de Provincie Utrecht. Het onderzoek heeft geresulteerd in het rapport EIB Kantorenmonitor, analyse van vraag en aanbod. In dit rapport wordt de gehanteerde methodiek uitgebreid beschreven en de wijze waarop dit is toegepast in Utrecht.
Voor de Provincie Utrecht zijn ramingen opgesteld voor de periode 2010-2020 en 2020-2040. De ramingen zijn verkennend van aard en er zijn nog geen specifieke beleidsanalyses verricht. Wel zijn een aantal robuuste conclusies al te trekken.
• De vraag in Utrecht naar kantoorruimte zal nog toenemen in de periode tot 2020, maar in de periode tussen 2020 en 2040 naar verwachting afnemen. Hierbij is uitgegaan van een geleidelijk dalende ruimtevraag per werknemer.
• De toekomstige nieuwbouwproductie blijft achter bij de planvoorraad. De marktomstandigheden betekenen dat rendabele ontwikkeling maar voor een deel van de plannen realiseerbaar is.
• De prijzen zullen onder druk staan. Dit zal vooral het geval zijn op de meer monofunctionele kantorenconcentraties. Op centrale, multifunctionele locaties is de uitgangspositie in termen van leegstand gunstiger. Ook zullen op dit type locaties, vanwege de grotere herbestemmingspotentie, prijsdalingen eerder leiden tot extra onttrekkingen.
• De veroudering van de voorraad gaat na 2020 een rol spelen. Een steeds groter deel van de markt wordt incourant. Het betekent dat aan de bovenkant van de markt de verhoudingen gezonder zullen worden, en dat hier vraag komt naar nieuwbouw.
In opdracht van het Ministerie van I&M worden de vraag en aanbod analyses momenteel uitgebreid naar de landelijke kantorenmarkten. De resultaten worden volgens planning begin 2012 gepubliceerd in acht regiorapportages. Het onderzoek heeft als resultaat dat landelijk zicht wordt geboden op de toekomstige vraag en aanbod verhoudingen in de kantorenmarkt, welke dynamiek daarbij hoort en welke opties er voor beleid liggen. Bijvoorbeeld op welke wijze nieuwbouw kan worden gestimuleerd op locaties waarvan de ontwikkeling wenselijk wordt geacht. Of wat het effect is op de markt van het gericht stimuleren van onttrekkingen en transformaties. Met het doorrekenen en analyseren van dergelijke beleidseffecten, wordt publieke en private beleidsmakers meer gevoel geboden bij de economische consequenties van keuzes die worden gemaakt en hoe deze onderbouwd en verantwoord kunnen worden.

De EIB kantorenrapportages zijn hier te downloaden.

Inlichtingen bij Matthieu Zuidema
t (020) 583 19 00
E-mail: mzuidema@eib.nl 

7 januari 2011

<< Terug